確定申告(税金)関連

確定申告(税金)関連

自宅の売却益を3,000万円まで無税にする特例を絶対に利用しましょう

さて、居住する不動産(以下「土地建物等」)を売却して、利益が出た場合に使える「3,000万円の特別控除」という特例について説明しました。

土地や建物を売却したときの所得税は3つの要素で決まります。詳しくご説明しますね。

しかし、バブル崩壊以後、かつてベッドタウンとして栄えた場所に購入した自宅を売却して利益を得るケースは少なくなっており、3,000万円の特別控除を使えないという人もいると思います。

そこで、今回は、逆に「損失が出た」場合に使える特例について説明します。

条件に該当すれば、所得税を大きく減らし、還付金を受けることで損失を取り戻すことができますので、新居を買い換えを検討されている方は、資金計画の参考にしてくださいね。

自宅の売却損が、最長3年間の所得税を減らしてくれます

まず、不動産を売却したとき、所得税の計算の基礎となる「譲渡所得」は、(譲渡収入−取得費−譲渡費用)という算式で求められます。

ここで、譲渡所得がマイナスになった場合、このマイナスの数値を「譲渡損失」といいます。

たとえば不動産を売却して700万円の収入を得たとして、取得費や譲渡費用を合わせて900万円あれば、譲渡損失200万円ということになります。

譲渡収入がいくら多額であっても、計算上、譲渡損失となる場合、確定申告や納税は必要ありません。

譲渡損失は、原則、給与や事業など他の所得と合算することができないため、申告したとしても、税額計算に影響しないからです。

しかし、売却した土地建物等が、「居住用」であれば、特例により譲渡損失を他の所得から差し引ける可能性があります。
このような特例は複数存在しますが、今回は、代表的なものとして、「マイホームを買換えた場合に使える特例」(以下「買換え特例」)に限って解説します。

買換え特例には、「損益通算」と「繰越控除」という2つの効果があります。

まず、損益通算とは、譲渡損失を、給与など、他の種類の所得から差し引けるというものです。

たとえば、会社員がマイホームを売却し、給与の所得が500万円、譲渡損失が300万円あるとすると、通常は給与所得500万円に対する所得税がかかるところ、損益通算をすることによって、500万円-300万円=200万円として税金を計算することができるようになります。

次に、繰越控除とは、損益通算をしても引ききれないほどの譲渡損失が発生した場合、最長3年間にわたって損失を繰り越せるというものです。

給与所得が500万円、譲渡損失が800万円あったとすると、損益通算をしても損失が300万円残ってしまいますよね。
この300万円の損失を翌年以降の所得と合算することができるのです。

買い換え特例とローン控除は重複適用できます。
買換え特例は、特段のデメリットなく、大きな節税効果が期待できますので、条件に該当する場合、積極的に利用したいところです。

買換え特例を適用するための複雑な条件をわかりやすく説明します

買換え特例には、3,000万円の特別控除よりも、さらに多くの条件があります。
本記事では代表的な条件について解説しますが、国税庁のホームページも合わせて確認しておきましょう。

1 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること
⇒以前に住んでいたマイホームの場合でも、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡していれば問題ありません。

2 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること
⇒所有期間とは、契約日ではなく、引渡し日ベースで考えます。
なお、たとえ所有期間そのものが5年を超えていても、売却した年の1月1日時点で5年未満だとアウトです。
とくに間違いの多いポイントですので、注意しましょう。

3 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50㎡以上であるものを取得すること
⇒床面積が50㎡という条件は、「居住用」の部分の面積ですので、新居の一部を事業用や貸付用に使う場合は注意が必要です。

4 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること
⇒「居住の用に供する見込みがある」として特例をいったん適用していても、実際に翌年の12月31日までに居住をスタートしていなければ特例を使えなくなります。
そういった場合は修正申告をし、減税を受けていた分の所得税を追加納税しなくてはなりません。

5 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること
⇒住宅ローン契約時点ではなく、12月31日時点で判定することに注意しましょう。

6 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にないこと
⇒特別の関係とは、生計を一にする親族や、内縁関係にある人なども含まれます。
これらの条件のほか、過去3年以内に譲渡所得に関する特例を受けている場合は、その特例の内容によっては、買い換え特例が使えなくなる可能性があります。
以上のすべての条件を満たせば、買換え特例を適用できますので、確定申告によって、手続きを進めていきましょう。

買い換え特例を使うための手続きについて詳しく説明していきますね

まずは、譲渡所得を申告する際に共通して必要となる「譲渡所得の内訳書」という書面を作成し、譲渡損失の金額を計算します。

ここで計算した内容を、確定申告書に転記します。

さらに、買換え特例を適用するためには、以下の書面を提出する必要があります。

1 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)

2 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

3 譲渡資産に係る登記事項証明書、売買契約書の写しその他これらに類する書類
⇒譲渡した年の1月1日において、譲渡資産の所有期間が5年を超えることや、土地の面積を示すために必要です。

4 戸籍の附票の写し等
⇒こちらは、基本的に提出しなくても良いのですが、住民票に記載されていた住所と譲渡した資産の所在地とが異なる場合には、住んでいたことを示すものとして提出します。

6 買換資産に係る登記事項証明書、売買契約書の写し等
⇒新たに購入した自宅の取得年月日や面積を示すために必要となります。登記事項証明書は原本が必要になりますので、法務局で発行してもらいましょう。

7 取得をした買換資産に係る住宅借入金等の残高証明書
⇒年末頃に借り入れをした銀行等から送付されます。償還期間10年以上という条件をクリアしていることを示すためのものです。

8 確定申告書の提出の日までに買い換えた資産に住んでいない場合には、その旨及び住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの
⇒新居を購入したものの、引っ越しがまだという場合に必要となります。
決まった様式はないため、必要な情報を記した書面を自分で作成しなくてはなりません。
これらの書面をすべて揃えて確定申告をすることで、買い換え特例を受けることができます。

特例の計算方法や各書面の記載例については、国税庁が作成したパンフレットの【事例3】が参考になります
(紙の冊子で読みたい場合は、ご面倒をおかけしますが、以下の表紙の冊子を税務署でもらってください)。

以前は、さらに、居住していた事実を示すため、住民票(除票)を提出する必要がありましたが、現在は税務署でマイナンバーを通じて住民登録を確認できるため、提出不要となりました。

ただし、売却する建物の所在地に、住民登録がない場合は注意が必要です。

この場合、住民登録上は、「居住していなかった」ことになっているため、売却した建物に住んでいたことを示す書類(戸籍の附表など)を提出しなくてはなりません。

最後にお伝えしておきたいのが、特例を使うデメリットです。

一見、3,000万円の特別控除にはメリットばかりのように思えますが、住宅借入金等特別控除(いわゆる「ローン控除」)が使えなくなるという大きなデメリットがあります。

自宅を買い換えて、新たにローンを組むような人は、3,000万円の特別控除を使うか、ローン控除を使うかを選択することになります。

譲渡所得の金額や、ローンの金額によって、どちらの制度が有利になるかは変わってきますので、確定申告をする前に、よく検討しておく必要があるでしょう。

今回は、譲渡所得がプラスになった場合の特例について解説しました。

最後までお読みいただきありがとうございました。

確定申告(税金)関連

土地や建物を売却したときの所得税は3つの要素で決まります。詳しくご説明しますね。

さて、自宅を買い換えたい、実家が空き家になったから処分したいーー。このように、土地や建物を売却する必要に迫られたら、所得税についてあらかじめ考えておきたいところです。
そこで今回は、不動産の売却にまつわる所得税の基本的な計算方法について解説したいと思います。

計算に必要な要素は、「譲渡収入」「取得費」「必要経費」の3つです

今回解説するのは、不動産のうち、以下に挙げるもの(以下「土地建物等」)を売却して利益が出た場合に課せられる所得税についての説明です。この売却益を、所得税の世界では、「譲渡所得」と言います。

・土地

・土地の上に存する権利(借地権等)

・建物

・建物付属設備(エレベーターなど)

・構築物(煙突や橋など)

譲渡所得は、(譲渡収入−取得費−譲渡費用)という算式で求められます。
算式に含まれる3つの要素について、それぞれ見ていきましょう。

「譲渡収入」とは、通常は、土地建物等を売却したときの売値のことです。

ときおり、売買契約を結んだあとに土地面積を実測し、追加で代金を清算する場合もありますが、その場合は、清算額も含めて譲渡収入となります。

また、売買契約の条件によっては、物件にかかる固定資産税を、買主が一部負担するということもありますが、その場合は、負担してもらった固定資産税の金額も譲渡収入に加算してください。

次に、「取得費」について説明します。
その名のとおり、土地建物等を取得したときにかかった費用のことですが、内訳は、主に以下のとおりです。

・購入代金

・購入時に支払った仲介手数料

・契約書に貼付した印紙代

・不動産取得税

これらの費用は、自ら土地建物等を購入したときはもちろん、相続によって引き継いだ場合であっても譲渡所得から差し引くことができます。

たとえば、親が購入した土地を、子が相続して売却したような場合は、親が購入時に支払った金額を取得費にすることができる、ということです。

ここで注意が必要なのが、「減価償却」の問題です。売却するものが、建物の場合、減価償却が発生するため、購入金額そのままの金額を取得費にできません(土地であれば、購入金額がそのまま取得費になります)。

建物には、老朽化等により価値が減っていく「減価償却」という考え方があり、毎年、取得費として算入できる金額が目減りしていくことになります。つまり、過去に1,000万円で建てた住宅でも、売却するときに取得費にできるのは500万円だけといったことが起こるのです。

減価償却の計算は複雑です。建売住宅であれば、購入費を土地の分と建物の分に区分する必要がありますし、不動産を取得した時期や、構造(木造、鉄筋など)などに応じて計算式が異なります。

中古住宅の場合や、建物の内部に事業用としている部分がある場合は、さらに複雑な計算になりますので、詳細な金額を確認したければ、税理士などの専門家に相談する必要があるでしょう。

ただし、税理士に依頼すると報酬が発生する場合がありますし、支払う報酬を確定申告の際に経費にすることもできませんので、まずは地域の税理士会が行なっている確定申告の無料相談会や、税務署の窓口などで相談されると良いと思います。

土地建物等の購入金額から、建物にかかる減価償却を差し引くと、取得費を求めることができます。

また、譲渡収入の5パーセントを取得費にするという特例もあります。

先祖代々引き継いでいる不動産で購入価額が不明なときや、購入額が5パーセントを下回るときは、特例で計算すると良いでしょう。

3つ目の要素として、「譲渡費用」について説明します。

譲渡費用は、「資産を譲渡するために直接かつ通常支出した費用」と法律で規定されています。代表的なものは以下のとおりです。

・登記費用

・不動産売却の際に支払った仲介手数料

・売買契約書に貼付した印紙代

・建物の取り壊し費用

譲渡費用の範囲は狭く、「一般的な不動産取引であれば支払わないようなもの」や、「実際支払っていても不動産売却と関連性の薄いもの」は、譲渡費用とすることができません。

たとえば、部屋をクリーニングする費用などは、「売却のため」というよりは、「建物を維持管理するため」という扱いになるため、譲渡費用には通常認められません。

畳の張り替えや障子の交換などをすることもあるかもしれませんが、やはり、最初に買ったときの状態を維持するための支払いと見られるため、譲渡費用とはならないと考えた方が良いでしょう。

ただし、フローリングを交換するなど、ある程度大規模なリフォームをして、建物自体の価値を高めるような支出であれば、認められる可能性があります。この場合、譲渡費用ではなく、さきほど説明した取得費に加えることになります。

建物の取り壊し費用については、売却するタイミングでの工事であれば問題ないのですが、売却のタイミングより前に、「両親が亡くなって空き家になったから取り壊しておいた」ということでは、譲渡費用に入れることができません。

さて、ここまで、譲渡収入、取得費、譲渡費用について説明しましたが、譲渡所得を計算するためには、これら3つの要素が必要になりますので、関係する契約書や領収書は、大切に保管しておきましょう。

譲渡所得が発生した場合の手続きはどうすればいいの?

譲渡所得を計算した結果、プラスになれば、土地建物等を売却先に引き渡した年分の所得になります。

翌年の3月15日までに、給料などほかの収入を合わせて確定申告をし、納税をしなければなりません。

譲渡所得にかかる税率は、土地建物等の所有期間により異なります。売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得と区分され、税率は以下のとおりです。

長期譲渡所得:所得税15%・住民税5%・復興特別所得税2.1%

短期譲渡所得:所得税30%・住民税9%・復興特別所得税2.1%

このように、長期か短期かというだけで、税率に約2倍もの差を設けているのは、投資目的で短期間で売り買いをする場合を想定しているためです。
不動産投資で税率の差を上回る利益が出せるような見込みがなければ、5年以内の売却は避けた方が良いでしょう。

譲渡所得がマイナスだった場合はどうなるの?

一方、譲渡所得を計算した結果、マイナスになった場合について説明します。

この場合、原則、譲渡所得はゼロとなります。損失はなかったものとみなされるため、申告する必要はありませんし、税額も発生しません。

ただし、譲渡所得がゼロとなる人でも、税務署から、郵便物や電話による問合せが来る可能性はありますから、契約書や領収書は保管しておき、「譲渡所得はゼロだった」という点を説明できるようにしておいた方が良いでしょう。

ちなみに、税務署がこうした問い合わせができるのは、法務局から登記情報の提供を受けているからです。

不動産の売買に伴い名義変更をすると、その情報は必ず税務署に通知されますから、土地建物等を売却した人は、「申告が必要となる可能性がある人」として管理されます。

ですから、譲渡所得がプラスであるにもかかわらず、申告しないままでいると、後から税務調査を受ける可能性がありますし、追徴税が課せられるリスクもあります。申告期限前に譲渡所得を計算し、申告が必要なのかどうかをきちんと確かめておきましょう。